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                           COMPRAVENDITA DEI LOCALI DI TIPO COMMERCIALI

La compravendita ma anche la locazione che compete il settore diverso dall'abitativo, viene soventemente definito convenzionalmente "commerciale". In realtà il segmento delle fattispecie degli immobili che hanno una natura diversa dal residenziale o appunto differente dall' abitativo, appartengono a una varietà molteplice di destinazioni urbanistiche; parleremo infatti più precisamente, di immobili destinati all'utilizzo commerciale, considerando sia i negozi che altre morfologie di locali, la cui attività prevalente sia costituita dalla vendita al dettaglio di merci, beni o servizi. La loro categoria urbanistica e catastale sarà contraddistinta dall'abbreviativo c1.
I locali altresì che saranno contraddistinti dall'abbreviativo C2 , saranno tutti quei manufatti edilizi, la cui finalità sarà quella del magazzinaggio, ovvero tutte quelle fattispecie che non potranno avere altra facoltà se non quella appunto da fungere da ripostiglio e accantonamento delle merci.
Con l'abbreviativo C3 invece, saranno indicati i locali destinati a rivestire la connotazione di veri  e propri laboratori , ove manipolare le merci; a questa categoria, potemmo assimilare le gelaterie artigianali, i laboratori orafi , i locali nei quali avviene la riparazione dei macchinari ma anche gli ambienti destinati allo sviluppo di particolare tecnologie.
Nella categoria C6 vanno annoverati i garages , i posti auto, le rimesse ma anche i box auto.
la categoria A10, annovera tutti i locali di natura direzionale, prevalentemente gli uffici, all'interno dei quali sarà consentita l'accoglienza delle persone nonchè la commercializzazione di beni e servizi, escluse le merci.
Infine con le abbreviativi D1, D7 e D8, si catalogheranno i locali, solitamente di ampie superfici, quali i capannoni, all'interno dei quali verranno intraprese le lavorazioni o le raffinazioni di tipo industriale.
Queste appena citate, rappresentano quasi sempre le categoria più comune attinente al settore degli immobili, convenzionalmente definiti commerciali o come abbiamo già precisato ancor meglio con "destinazione urbanistica diversa dall'abitativo".
Costituirà argomentazione di primaria importanza, individuare la tipologia maggiormente opportuna, in caso di acquisto o di locazione del bene commerciale, rispetto alla funzione che lo stesso dovrà rivestire, e nel caso in cui lo stesso fosse utilizzato con il fine del normale svolgimento della professione o dell'attività commerciale, al di la della severità normativa costituente il quadro applicativo riferibile alle diverse attività commerciali e professionali e ai requisiti che gli stessi locali dovranno esplicitamente possedere non è da trascurare neanche l'aspetto legato ai costi di esercizio ed eventualmente le opportunità di detrazione di taluni costi che sarebbe congruo ponderare, nell'ottica dei versamenti impositivi in ambito reddituale
Così come accade in ottica di acquisizione di beni immobili residenziali, quando ci ritroviamo a disquisire della rilevante importanza che fa primeggiare le verifiche delle varie regolarità in tema normativo, lo stesso criterio, vale nel caso di compravendita di immobile, afferente alle categorie su menzionate.

La ragione predominante di tale considerazione, sta nelle opportunità naturalmente insite nei beni immobili in questione, quali peculiarità determinanti ai fini dello svolgimento produttivo di attività professionali che necessiteranno al fine di una normale espletazione delle loro competenze anche di locali attinenti e idonei al quadro normativo richiesto dalle organizzazioni discernenti tali ambiti. Vorremmo concludere questa modesta riflessione in tema di immobili diversi dall’abitativo, fornendo una opportuna precisazione su quel che compete le stime volte ad individuare il prezzo valore di un immobile categorizzato appunto quale commerciale. Innanzi tutto, occorrerebbe far conto del fatto che le valutazioni da effettuare in questo ambito settoriale e le dinamiche che si pongono in essere al fine di giungere ad un valore di riferimento, in base al quale poi compiere un processo di stima peritale, sono decisamente più varie e complesse rispetto a quel che avviene nel settore residenziale. Infatti le molteplici componenti che influenzano in modo considerevole il prezzo finale di un manufatto commerciale, possono risultare realmente innumerevoli. Ovviamente per non evocare la elevata e strutturata mole di letteratura che supporta l’estimo in tema di immobili diversi dall’abitativo, faremo cenno solamente ad alcuni di questi elementi basici ma altrettanto influenti che condizionano in un modo o nell’altro tali valori finali. A tal proposito, sarà sufficiente pensare a due negozi identici e speculari in tutte le loro connotazioni strutturali, compreso il grado di vetustà. L’uno inserito in un contesto marginale della periferia urbana, ove non saranno considerevoli i fattori di incidenza commerciale, quali il passaggio o transito pedonale e l’altro, posto in una area di qualitativo tessuto commerciale, ad esempio, una grande e importante via di comunicazione cittadina prossima al centro città, all’interno del quale contesto, si avrà una regolare conversione di una apprezzabile fetta di individui interessati all’attività di shopping o similare. Evidentemente, risulterà sin da subito evidente l’idea che uno dei due negozi, rispetto alla propria destinazione di uso, volta appunto al commercio dettagliato, sarà decisamente molto più propulsivo in termini di competività commerciale rispetto all’altro e di conseguenza, determinante risulterà questa caratteristica peculiare del negozio stesso nell’ambito del suo avvaloramento. La visibilità commerciale, ovvero l’ubicazione non celata da impedimenti ottici, giocherà ancora una volta a favore di un locale di questa categoria, cosi come la possibilità di apporre nelle parte alta della vetrina una targa di riconoscimento che ne pubblicizzi il marchio, (considerando che nelle grandi città del nostro paese e soprattutto nelle arre urbane prossime al centro, molto soventemente viene vietata la pratica dell’utilizzo di insegne sui negozi per via delle normative sul pubblico decoro degli spazi pubblici), ma anche il numero di vetrine su strada, così come la distribuzione più o meno organica della superficie interna al locale, ovvero quella destinata all’utilizzo degli ambienti lavorativi e alla accoglienza dei clienti, influenzerà di certo il prezzo valore di un bene di questa tipologia. Se poi ci relazionassimo a manufatti di categoria commerciale, quali i grandi capannoni, allora gli ambiti di discernimento nell’individuazione dei parametri utili alla formulazione di una stima immobiliare, orbiterebbero attorno a coefficienti ancora una volta differenti, tanto è che in questi casi specifici, sarà rilevante ad esempio, la maggiore prossimità di tali cespiti alle autostrade, alle più importanti arterie di comunicazione ma anche alle tangenziali urbane, elementi di carattere viario necessari a chi, come codeste strutture commerciali urgano di aver consegnate le merci e i materiali da automezzi, generalmente di eccezionali dimensioni, che prediligono naturalmente evitare di avventurarsi nel trafficato itinerario cittadino ma piuttosto gradiscono di gran lunga raggiungere uno snodo periferico, comodo che consenta poi a questi ultimi di ripartire agevolmente. Si tenga conto in ogni caso che i criteri di determinazione del prezzo in ambito commerciale non potrà sempre essere considerato in seno alle caratteristiche evidenti del bene immobile. Si pensi ad esempio a cespiti immobiliari, quali gli opifici dismessi, i vecchi alberghi da riattare, o addirittura i siti industriali non attivi. In molti di questi casi, la determinazione dei parametri entro i quali sviluppare una stima, potrebbero essere costituiti da ulteriori elementi, del tipo di quelli rappresentati dagli strumenti urbanistici a disposizione degli uffici tecnici di un determinato comune. Nell’ambito di un territorio, ove per più o meno precisate ragioni, il comune pertinente abbia determinato le opportunità future o futuribili di riconsiderare la destinazione urbanistica di certi siti, si dovrà in tali casi, riconsiderare e/o riponderare i criteri estimativi di detti immobili. Tale processo analitico, viene definito anche estimativo per Trasformazione.