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                                                         LA COMPRAVENDITA DEGLI IMMOBILI

La compravendita immobiliare, se si considera l'arco temporale compreso nell'ultimo decennio, ha subito senza dubbio, un deciso rallentamento in termini di transazioni avvenute, questo sia in Italia che all'estero, ovviamente attestandosi tale fenomeno, a seconda dei territori sia con modalità differenti ed in base ad una gamma infinita di fattori incidenti. Nel nostro paese per inciso, l'impennata di prezzi nominali immobiliari, conseguiti a seguito dell'effetto bolla che ha raggiunto un apice difficilmente ripetibile in termini di valori massimi, a metà dell'anno 2006, ha subito poi una brusca frenata nel diagramma di crescita a partire dall'anno 2007, anno che successivamente, determinerà l'inizio di una crisi nera che sarà propagata a tutti gli ambiti economici e a tutti i settori produttivi nostrani e non solo. In ambito immobiliare però, come spesso è capitato anche nelle conversioni economiche ciclicamente pervenuteci nei decenni, la percezione effettiva di una decrescita, seppur potente nei suoi effetti, non la si è mai avvertita nell'immediato, e questo per una serie di fattori concomitanti, legati alle principali dinamiche dell'economia. Difatti, se ci sofferma in una riflessione opportuna, si  comprenderà che difficilmente le banche potranno improvvisamente sospendere l'erogazione dei mutui destinati all'acquisto immobiliare, ne i prodotti finanziari, ad esempio quelli legati agli investimenti low risk, saranno acquistati in percentuale sproporzionata e in un lasso di tempo imprevedibilmente rapido, cosi da poter implementare detto comparto, a discapito di quello che da sempre, compresi gli addetti ai lavori è stato considerato il bene rifugio per antonomasia, ovvero la casa. Naturalmente anche i prezzi dei beni di prima necessità o di quelli di largo consumo non arresteranno se non per molto tempo, la loro corsa, continuando dunque ad alimentare inconsapevolmente una spirale economica che prima o poi dovrà drasticamente raffrontarsi con una realtà ben diversa e che coinciderà inevitabilmente con il collasso di molti settori economici, gli stessi che fino ad allora semplicemente ma anche miopisticamente, si erano basati su un distorto sentiment, derivante da una illusionistica tendenza dei mercati.  Ad oggi, se si considera il segmento dei beni immobili, gli scenari appaiono indubbiamente più semplici e i contorni maggiormente definiti, poichè a distanza di circa un decennio dall'inizio della grande crisi economica del 2007, anche il comparto delle compravendite immobiliari, ha potuto digerire progressivamente, i forti ridimensionamenti dei prezzi nominali, che altri non sono che la risultanza inevitabile di un più ampio (in termini macroeconomici)  riproporzionamento dei valori, determinati questi ultimi, dall'equazione "costo della vita - potere di acquisto", ovvero la sinapsi che ha determinato una contrazione enorme nel quantitativo delle transazioni di carattere immobiliare, ma anche da taluni condizionamenti monetari, come ad esempio la maggiore reticenza nella concessione dei mutui da parte degli Istituti di credito, a fronte di un periodo economico di tipo congiunturale ed ancora poco propulsivo. Gli effetti di quanto sopra, hanno comunque prodotto dei risultati non solo in termini di perdite di valore nei prezzi degli immobili che a seconda dei territori nei quali risultano ubicati, hanno evidenziato un down grade più o meno consistente, rispetto ai valori di dieci anni or sono, ma anche una maggiore consapevolezza negli individui che ricorrere agli operatori professionali di mercato è da considerarsi un investimento a tutti gli effetti, alla stregua di qualunque altra manovra utile a produrre benefici diretti. Questo per molte innumerevoli ragioni, la prima ovviamente è quella determinata dalla crisi del mercato di riferimento, dunque oggi vendere al meglio un prodotto immobiliare di qualunque natura o fattispecie è indubbiamente operazione più complessa, in quanto come si è già appurato sopra, il potere di acquisto individuale, sia dei privati che delle aziende si è drasticamente ridotto, e di conseguenza si rende necessario non solo avere le competenze commerciali adeguate al raggiungimento dello scopo ma è necessario comprendere che in ogni caso, i tempi producono sempre mutazioni e progressi evolutivi, ai quali non ci si può sottrarre neanche se il nostro intento è "solo" si fa per dire, quello di vendere una casa. Basti pensare che se prima si aveva la percezione (comunque illusoria ) che per cedere un immobile sarebbe stato sufficiente, apporvi in concomitanza dello stesso, un cartello arrecante la dicitura "vendesi", oggi questa manovra, molto semplice, non solo non appare più nell'ordine delle azioni propagandistiche primarie da attuare, ma è addirittura ritenuta obsoleta per riscontri oggettivi.  In che epoca siamo? Se si dovesse rivolgere questa domanda ad un campione di persone, compreso in una fascia di età tra 18 e 60 anni (che poi è la fetta di mercato in ambito immobiliare che domina tuttora la scena in fatto di maggior percentuale di transazioni eseguite, sia in entrata che in uscita), le risposte che otterrete saranno diverse ma indubbiamente le affermazioni più comuni saranno un paio: l'epoca di internet per le persone più grandi e l'era dei social network, saranno le risposte che si otterranno prevalentemente dai più giovani. Ciò sta a dimostrare in modo inconfutabile, a chiunque intenda a vario titolo ottenere una visibilità performante in direzione del proprio segmento di Client che giammai ci si potrà astenere o discostare dal fatto di presenziare in tali ambiti. Dunque, un operatore di settore che si rispetti, per avere le carte in regola, deve possedere necessariamente spiccate competenze di Web Managment. Altre ragioni per le quali relazionarsi con un operatore professionale può certamente convenire e che quasi sempre, risultando tra le più rilevanti in termini di importanza occorrerebbe tener a mente, stanno nel fatto che prima, durante e mentre ci occupiamo della vendita dell'immobile in questione, gli aspetti tecnici, legislativi, urbanistici, normativi, catastali, comunali, e chi più ne ha più ne metta, occupano decisamente un posto comunque rilevante nel loro complesso, e che occorrerà rispettare nei rispettivi ambiti, pena sanzioni cospicue e l'invendibilità dell'immobile in questione. Ci inoltreremo, in questa nostra solo parzialmente rispetto a tali ambiti di carattere certificativo, tracciandone le linee di contorno, dei cavillosi ma determinanti aspetti legati a tutte le regolarità normative che un manufatto di natura immobiliare, dovrà necessariamente possedere, affinchè sia semplicemente a norma di legge, pena la sua facoltà di essere vendibile ma ancor peggio di risultare non ottemperante alle conformità richieste dal territorio, in funzione delle istituzioni in tal senso tutelanti. Il che, si traduce in aberranti sanzioni, oltre agli obblighi condizionanti di ripristino del bene in questione, rispetto alle normative vigenti sullo stesso territorio, cosa per altro, affatto semplice da ricondurre in porto. Il sistema legislativo che regola le materie urbanistiche e catastali dei manufatti immobiliari sul territorio italiano, ha subito recentemente numerosissime variazioni in temine giuridico e applicativo, alcune disposizioni sono già oggetto di normativa, altre sono in fase di approvazione, e anche se probabilmente assennate queste ultime, in logica della loro funzione, restano tuttora incomprensibili da decifrare, in quanto spesso, si rifanno inevitabilmente ad impianti normativi pregressi, già allora invischiati in una burocrazia micidiale che pone a durissima prova gli intenti seppur propositivi dei cittadini. Occorre rappresentare, per coloro che non si fossero mai imbattuti in questioni di genere, che gli organismi istituzionali principali, ovvero il comune, il catasto e la conservatoria dei registri immobiliari, da sempre appaiono slegati negli ambiti delle loro funzionalità, nel senso che non fungono da organismi comunicanti tra loro, non è mai stata creata ad oggi infatti, una piattaforma realmente interattiva che possa consentire a questi organismi di condividere le problematiche legate ad un determinato cespite immobiliare, che possa loro consentire di servire il contribuente della soluzione più adatta a regolarizzare o a sanare qualunque determinata problematica. Probabilmente, questo genere di disinvolta autonomia di tali organizzazioni, nel corso degli anni ha contribuito a generare ulteriori situazioni confusionali in ambito normativo, ma ha anche contribuito negativamente allo smarrimento di moltissimi documenti, relativi a moltissimi immobili che ancora oggi insistono sul nostro territorio, cagionandone in certi casi, gravi problematiche legate ad eventuali sanatorie, da porre in essere affinchè gli stessi possano essere appieno regolarizzati e determinandone a tal punto, decise perdite di valore in ambito economico del bene stesso, in ottica di mercato. Naturalmente, si è voluta porgere l'attenzione sugli aspetti ritenuti predominanti, originati dal mercato dell'immobile a seguito dell'epoca che ci piace chiamare post bolla, ovvero a seguito di quel progressivo decremento dei valori degli immobili che si è andato a conclamare dall'anno 2007 sino ai giorni nostri.  La domanda a cui tentare di fornire alcune risposte ora è...Cosa aspettarsi oggi dal mercato dell'immobile? In prima analisi, occorrerebbe evidenziare che nell'ottica di una visione oggettiva in ambito macroeconomico, tutti i paesi appartenenti all'eurozona, si sono oramai destati da un torpore derivante dalla precedente stagnazione di tipo economico e conseguentemente anche il nostro Paese, dallo scorso anno, ha dato qualche seppur flebile segnale di risveglio o quanto meno di aver chiuso un lungo ciclo di forzosa decrescita. Di fatto non si può trascurare che se in molti paesi, principalmente quelli che fungono da traino per gli altri, la loro crescita la si potrà misurare in una percentuale mediamente molto al di sopra di quella italiana, si potrà in ogni caso affermare e senza pericolo di imminente smentita che anche il comparto della compravendita immobiliare italiano, ha quanto meno ridotto in modo importante la fase di controtendenza dei prezzi che dal 2007 aveva generato in questi ultimi una progressiva e ampia discesa. Dunque, la fase che stiamo attentamente monitorando e che ci stiamo apprestando a vivere è rappresentata da scenari che soprattutto nelle grandi città e nei capoluoghi di provincia detengono beni immobili che a seconda delle caratteristiche specifiche, hanno dove più e dove meno, stabilizzato i loro valori nominali, e di conseguenza il risultato che già si è potuto constatare dallo scorso semestre è quello di un aumento generale delle transazioni rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente; difatti  non è di certo casuale che in un periodo epocale, preceduto da una fase economica di forte contrazione che ha ristabilito e ridisegnato nuovi margini di spesa per le famiglie e nuovi dettami di risparmio complessivi, anche gli immobili che hanno in questo decennio smaltito la maggior parte delle loro perdite, legate ai plus valori generati dalla precedente bolla, tornano dunque a rappresentare un comparto ancora una volta appetibile, sia dal punto di vista dell'acquisto prima casa ma anche sotto il profilo dell'investimento mattone.