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                                    -LA CASA-  VENDITA E ACQUISTO

Con il termine "casa" nell'ambito del settore inerente il Real Estate, si identifica senza alcuna possibilità di errore, una tipologia edilizia idonea ad ospitare le persone e i loro effetti, sia che lo stesso manufatto venga impiegato quale dimora primaria (abitazione principale), che lo scopo divenga di secondarie necessità, ovvero, le finalità del cespite, volgano a costituire una casa per le vacanze (seconda casa) o addirittura lo stesso, sia concesso in locazione a terze persone (redditività). il segmento peraltro che comprende le fattispecie edilizie ove gli individui svolgono la loro quotidianità viene definito "residenziale" o "urbano". Nell'ambito di queste fattispecie, si possono poi rilevare ulteriori tipologie costruttive, per le quali analizzeremo le principali, gli appartamenti, i villini, le ville, le dimore patronali, i palazzi di interesse storico e i casali.

▪ gli appartamenti, rappresentano la tipologia edilizia maggiormente frequente nei centri urbanizzati e nelle città ad elevata densità abitativa, questo per due ragioni predominanti: la prima è di carattere prevalentemente economico, in quanto non molti sanno che in proporzione al costruttore conviene quasi sempre, edificare una palazzina ove ricavare diverse unità immobiliari che rivendute per numero e qualità, consentono di ricapitalizzare il progetto iniziale e produrre utili certi, piuttosto che puntare su altre fattispecie più onerose da finanziare ma a volte anche da rivendere. La seconda ragione per cui gli appartamenti affollano le aree più centrali dell'urbe, sta in un fatto decisamente più pratico, ovvero la carenza di superfici estese ove poter realizzare ad esempio unità abitative, tipo ville o villini.

▪ si definiscono villini le tipologie edilizie che pur godendo di un ingresso indipendente non sono logabili quali ville, in quanto costituiscono un intero compendio assieme ad altre unità immobiliari, anch'esse dotate di ingresso indipendente, ma che per ragioni urbanistiche formano in solido un unico corpo di case in linea. Queste possono essere a schiera ma anche sezioni di villa plurifamiliare.

▪ Si definisce villa, una costruzione residenziale avente uno o più accessi indipendenti, le quali consistenze e pertinenze tutte, siano destinate all'esclusivo utilizzo di chi la detenga.

▪ connotabili nell'ambito delle dimore patronali, sono da considerarsi tutte le proprietà terriere, soventemente asservite da importanti appezzamenti di verde, così quali le case coloniche e le strutture che fungono anche da aziende agricole.

▪ i palazzi che vengono attinti da uno specifico interesse storico, sono manufatti per i quali i dipartimenti dei beni culturali ravvisano rilevanti aspetti che ricondurrebbero questi ultimi a fondati coinvolgimenti in importanti epoche storiche e che per via della loro rappresentanza un questo senso, sono ragionevolmente da ritenere preziosi beni di riferimento culturale per la collettività.

▪ I casali, sono manufatti edilizi le cui lontane origini appartengono all' epoca storica della presenza etrusca nell'Italia centro settentrionale. Oggi, queste tipiche realizzazioni costruttive, le possiamo ritrovare disseminate nelle vaste campagne della regione maremmana, sia in alta che in bassa Toscana. I tratti distintivi di questa ricercata tipologia edilizia, sono rappresentati dalla solidità costruttiva della struttura, realizzata in muratura, ricorrendo frequentemente l'utilizzo del mattoncino toscano anche per le finiture di  importanti travi in legno a consolidarne le coperture strutturali.

Occorrerebbe a tal punto, tener bene a mente che al di la della scelta individuale che si intenderà seguire nel caso di vendita o acquisto di un bene immobile, a seconda della fattispecie a cui quest'ultimo apparterrà, ovvero in relazione alla sua destinazione di uso, sarà necessario oltre il pagamento del prezzo valore del prodotto immobiliare in questione, alienare tutta una serie di imposizioni di carattere fiscale.

Il venditore, rispetto l'acquirente, sarà economicamente responsabilizzato in modo minore, costui difatti, dovrà solo (si fa per dire) provvedere prima della cessione immobiliare, a regolarizzare, qualora fosse necessario, tutti gli aspetti urbanistici, catastali, trascrittivi etc, ovvero i numerosi cavilli che le epoche hanno prodotto per via delle mille rimodulazioni legislative in materia e che poi nel corso degli anni non essendo mai state adeguatamente assimilate dalle persone proprietarie di tali beni e che faticano non poco a sensibilizzarsi al cospetto di una così formidabile burocrazia, si ritrovano spesso, a distanza di molto tempo, da quando hanno acquistato, nel momento poi in cui decidono di rivendere, a sorprendersi e non poco che la loro casa non sia regolarmente vendibile, se non poste le condizioni di cui sopra, ovvero avviati e conseguiti i relativi processi di regolarizzazione.

L'acquirente di qualsivoglia prodotto immobiliare, appartenente alle categorie residenziale-urbanistica, dovrà altresì, in virtù delle considerazioni sopra evidenziate, prestare particolare attenzione agli aspetti che compongono le fascicolazioni del cespite e alle relative trascrizioni negli opportuni istituti, oltre alle eventuali variazioni sia tecniche che normative del bene in questione e che poi le stesse risultino anche in catasto, presso il dipartimento o ufficio tecnico della circoscrizione, oppure presso la conservatoria dei registri immobiliari e che infine gli stessi immobili 

non siano gravati di pregiudizi, ipoteche, ovvero non vi insistano ulteriori diritti altrui. Ad ogni modo, tali accertamenti, costituiscono una delle procedure primarie da effettuare nel momento in cui si è individuato un determinato bene sul mercato, e questo non solo poiché tali indagini si riveleranno fondamentali per evitare di incappare in questioni parecchio ingarbugliare poi da sbrogliare, ma anche per un altro aspetto assai rilevante, ovvero quello di pagare in sede notarile il giusto prezzo valore. In fatti, al cospetto di quanto appena detto, il rischio che taluni aspetti gravino sullo stesso immobile in maniera no così grave da comprometterne la regolarità, o la transitabilità in tal caso sarà possibile spuntare un prezzo inferiore rispetto a quello precedentemente richiesto, poiché taluni vizi, costituirebbero in ogni caso delle difformità che occorrerà sanare quanto prima. In sintesi, se la parte acquirente deciderà di assumersi la complicanza o solamente accollarsi il disturbo, la stessa parte dovrà pretendere di pagare un prezzo scontato o  inferiore. Cosa utile da sapere è che tutte queste valutazioni, possono essere concluse prima di sedersi in uno studio notarile, poiché il Notaio avrà si la facoltà e l'obbligo di determinare se un bene potrà essere transabile o meno ma farà di tutto per non essere coinvolto nelle circostanze negoziali, poiché verrebbe meno alle sue funzioni di imparzialità, rischiando oltretutto di incorrere in circostanze conflittuali con le funzioni da lui stesso rivestite, come per esempio di invadere le sfere di tipo mediatorio.

In riferimento alle spese, a cui sarà necessario attingere in fase di acquisto di bene immobile, queste dipendono dalla tipologia della casa che costituirà l'oggetto dell'eventuale rogito notarile. Difatti le normative fiscali in questione, terranno conto del fatto che l'acquisto avverrà con il beneficio delle condizioni fiscali di prima abitazione( la casa acquistata diverrà la dimora principale nella quale si svolgerà la maggior parte della vita del soggetto acquirente) o diversamente l'acquisto avverrà senza la sussistenza di tale beneficio, in quanto l'immobile oggetto del rogito, andrà semplicemente ad incrementare il patrimonio immobiliare dell' acquirente. Altre aliquote impositive, saranno considerate, nel caso di transazione tra soggetto privato e società oppure viceversa. Oltretutto non ci si potrà esimere dal considerare che il costo dell'imposizione fiscale applicata al coefficiente di acquisto, terrà inevitabilmente presente la rendita catastale del bene oggetto della compravendita, nei casi di acquisto trai i privati e del prezzo finale dell'immobile dichiarato in atto, nei casi di transazione tra privati e società o tra società e società. Dunque, maggiori saranno le rendite immobiliari o i loro prezzi finali e maggiormente onerose si riveleranno le imposte di registrazione. Assimilabili per parallelismo, potranno essere rappresentati i costi riferibili alle parcelle notarili, che varieranno appunto dall'importanza economica in termini di prezzo valore, degli immobili da rogitare. L'eventualità rappresentata nella presenza in atto del ricorso al mutuo fondiario ai fini della compravendita, costituirà per l'acquirente un costo accessorio poiché in tale caso il Notaio redigerà l'atto di mutuo. Ulteriori costi corrispondenti alle imposte catastali e ipotecarie ma anche alle percentuali IVA, nel caso di acquisto da una società, completeranno gli esborsi economici in fase di rogito notarile in capo all'acquirente.